ரியல் எஸ்டேட்சொத்துரிமைசட்ட விழிப்புணர்வுதனிநபர் நிதிமுதலீடு
ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டின் மறைமுக வில்லங்கங்களும் சட்டச் சிக்கல்களும்!
ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டில் நாம் அறியாத மறைமுக வில்லங்கங்களும் சட்டச் சிக்கல்களும் (Encumbrance Risks), பங்குச்சந்தை vs நில முதலீடு வேறுபாடுகள், 15 உண்மைச் சம்பவங்கள், சென்னை பில்டர் வில்லங்கங்கள் மற்றும் அத்தியாவசிய சட்டப் பாதுகாப்பு வழிகாட்டி.
"நிலத்தில் போட்ட காசு ஒருபோதும் வீணாகாது", "மண்ணில் முதலீடு செய்தால் பொன்னாகும்" – இந்தியாவில் தலைமுறை தலைமுறையாக நாம் கேட்டுப் பழகிய வார்த்தைகள் இவை. தங்கம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் மீது இந்தியர்களுக்கு இருக்கும் அதீத ஈர்ப்பிற்கு முக்கியக் காரணம்: அவை "கண்ணால் பார்க்க முடிகின்ற, தொட்டு உணர முடிகின்ற" இயல் சொத்துகள் (Physical Tangible Assets) என்பதுதான்.
சமூக வலைத்தளங்களிலும், நண்பர்கள் வட்டாரத்திலும் "பங்குச்சந்தை என்பது சூதாட்டம், ரிஸ்க் அதிகம்; ஆனால் நிலமோ வீடோ வாங்கிப் போட்டால் தலைமுறைக்கும் சொத்து பத்திரமாக இருக்கும்" என்று மிக எளிமைப்படுத்தப்பட்ட ஆலோசனைகள் வலம் வருகின்றன.
ஆனால், கசப்பான சட்ட நிதர்சனம் என்னவென்றால்: பங்குச்சந்தை முதலீடுகளை விட, ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளில்தான் கண்ணுக்குத் தெரியாத, சாதாரண மனிதர்களால் எளிதில் கணிக்க முடியாத எண்ணற்ற மறைமுக வில்லங்கங்களும் (Hidden Encumbrances), வாழ்நாள் சேமிப்பையே சுழன்றடிக்கும் சட்டப் புயல்களும் ஒளிந்துள்ளன!
பங்குச்சந்தை (Equity) vs ரியல் எஸ்டேட்: அடையாளமற்ற பரிவர்த்தனை vs தலைமுறைச் சுமைகள்
பங்குச்சந்தைக்கும் அசையாச் சொத்துகளுக்கும் இடையே உள்ள மிகப்பெரிய சட்ட மற்றும் செயல்பாட்டு வேறுபாட்டை முதலில் நாம் ஆழமாகப் புரிந்து கொள்ள வேண்டும்.
1. பங்குச்சந்தையில் (Equity Shares / Mutual Funds) என்ன நடக்கிறது?
நீங்கள் உங்கள் புரோக்கர் மூலம் ஒரு நிறுவனத்தின் 100 பங்குகளை வாங்குகிறீர்கள் என்று வைத்துக்கொள்வோம்:
உங்கள் வங்கிக் கணக்கிலிருந்து புரோக்கருக்குப் பணம் செல்கிறது.
அங்கிருந்து அது பங்குச்சந்தையின் தீர்வு அமைப்பான கிளியரிங் கார்ப்பரேஷனுக்கு (Clearing Corporation - ICCL / NSE Clearing) செல்கிறது.
அதே நேரத்தில், அந்தப் பங்குகளை விற்ற ஒருவரின் டீமேட் கணக்கிலிருந்து பங்குகள் கிளியரிங் கார்ப்பரேஷனுக்கு வந்து, அங்கிருந்து உங்கள் டீமேட் கணக்கிற்கு மாற்றப்படுகின்றன.
இங்குள்ள மிக முக்கியமான சட்ட அற்புதம்:
இந்தப் பரிவர்த்தனையின் போது, அந்தப் பங்குகளின் முந்தைய அடையாளம் முற்றிலுமாகத் துடைத்தெறியப்படுகிறது (Fungible Asset). அந்தப் பங்குகளை உங்களுக்கு விற்றவர் யார்? அவருக்கு முன் அதை 10 ஆண்டுகளாக வைத்திருந்தவர் யார்? விற்றவருக்குக் குடும்பத் தகராறு உள்ளதா? அவர் விவாகரத்து வழக்கு அல்லது பெருங்கடனில் சிக்கியுள்ளாரா? என்பது எதுவும் உங்கள் பங்குகளைப் பாதிக்காது.
பரிவர்த்தனை முடிந்த மறுநொடி, அந்தப் பங்குகள் முழுமையாக உங்களுடையதாகி விடுகின்றன. முந்தைய உரிமையாளரின் தனிப்பட்ட பிரச்சனைகளுக்காக உங்கள் டீமேட் கணக்கில் இருக்கும் பங்குகளை எந்த நீதிமன்றமும் வந்து பறிக்கவோ அல்லது முடக்கவோ (Attachment) முடியாது!
2. ஆனால், ரியல் எஸ்டேட்டில் (Real Estate / Immovable Property) என்ன நடக்கிறது?
நிலம், தனி வீடு அல்லது அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு என்பது ஒருபோதும் "அடையாளமற்ற சொத்து" (Fungible) அல்ல!
நீங்கள் வாங்கும் ஒவ்வொரு துண்டு நிலமும், கடந்த 30, 50 அல்லது 100 ஆண்டுகால அதன் முந்தைய அனைத்து உரிமையாளர்களின் வரலாற்றுச் சுமைகளுடனும் (Historical Baggage), அவர்களின் குடும்பச் சச்சரவுகள், பதிவு செய்யப்படாத திருமணங்கள், பாகப்பிரிவினை விடுபடல்கள் மற்றும் நீதிமன்ற வழக்குகளுடன்தான் உங்கள் கைகளுக்கு வருகிறது.
விற்பனையாளர் உங்களுக்கு நேர்மையானவராக இருக்கலாம்; ஆனால் அவருக்கு 30 ஆண்டுகளுக்கு முன் அந்த நிலத்தை விற்ற நபரின் வாரிசுகளோ அல்லது அந்த நிலத்தின் மீது யாருக்கேனும் உள்ள பழைய சட்டப்பூர்வ உரிமைகளோ எந்த நேரத்திலும் உங்கள் கதவைத் தட்டக்கூடும்.
நிலம் மற்றும் சொத்துரிமை குறித்த 5 மிக முக்கியமான சட்டக் கோட்பாடுகள்
ரியல் எஸ்டேட் விவகாரங்களில் இந்திய நீதிமன்றங்கள் பின்பற்றும் அடிப்படைச் சட்ட விதிகளை ஒவ்வொரு முதலீட்டாளரும் அவசியம் தெரிந்து கொள்ள வேண்டும்:
1. அரசியலமைப்புச் சட்டம் பிரிவு 300A (Article 300A - Constitutional Right to Property)அரசியலமைப்பு உரிமை
இந்திய அரசியலமைப்புச் சட்டத்தின் 300A பிரிவின்படி, சொத்துரிமை என்பது அரசியலமைப்பு ரீதியாக உத்தரவாதம் அளிக்கப்பட்ட ஓர் அடிப்படை சட்ட உரிமையாகும். ஒருவருக்கு ஒரு சொத்தில் சட்டப்பூர்வ உரிமை இருக்கும்பட்சத்தில், அச்சொத்து எத்தனை கைகள் மாறினாலும், அரசு அதிகாரிகளால் பட்டாப் பெயர் மாற்றம் செய்யப்பட்டிருந்தாலும் கூட, உண்மையான உரிமையாளரின் அனுமதியின்றி அச்சொத்துரிமையை எவராலும் தட்டிப் பறிக்க முடியாது.
2. தானியங்கி சொத்துரிமை (Automatic Property Rights)தானியங்கி வாரிசுரிமை
ஒருவருக்குச் சட்டப்படி இருக்கும் சொத்துரிமை என்பது தானாகவே நடைமுறையில் இருக்கும் (Automatic Right). வருவாய்த்துறை ஆவணங்களான பட்டா, சிட்டாவில் அவருடைய பெயர் விடுபட்டிருந்தாலோ, நிர்வாகத் தவறுகளால் அதிகாரிகளால் பதிவு செய்யப்படாமல் போயிருந்தாலோ, அல்லது கீழ் நீதிமன்றம் ஒன்று தவறான உத்தரவு பிறப்பித்திருந்தாலோ கூட, உண்மையான வாரிசுகளின் சட்டப்பூர்வ உரிமை சற்றும் குறையாமல் செல்லுபடியாகும்.
3. வாங்குபவரே விழிப்போடு இருக்க வேண்டும் (Caveat Emptor)வாங்குபவர் பொறுப்பு
நீங்கள் ஒரு நிலத்தை அல்லது வீட்டை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யும்போது, பதிவுத்துறையோ அல்லது தமிழக அரசோ அந்தச் சொத்தின் உரிமை சுத்தமானது (Clear Title) என்று உங்களுக்கு எந்த உத்தரவாதமும் அளிப்பதில்லை!
பதிவுத்துறை என்பது அரசுக்குரிய முத்திரைத் தாள் கட்டணம் மற்றும் பதிவுக் கட்டணத்தைப் பெற்றுக்கொண்டு, ஒரு ஆவணத்தைப் பதிவு செய்யும் நிர்வாக முகமை மட்டுமே. "Caveat Emptor" என்ற லத்தீன் சட்டக் கோட்பாட்டின்படி, ஒரு சொத்தின் வில்லங்கங்களையும் வாரிசுரிமைப் பின்னணியையும் முழுமையாகத் தீர விசாரித்து வாங்குவது 100% வாங்குபவரின் சொந்தப் பொறுப்பாகும்.
4. கிரயப் பத்திரம் என்பது பரிவர்த்தனைக்கான சான்றே தவிர, உரிமைக்கான சான்றல்ல (Title Deed is Proof of Transaction, NOT Proof of Title)பரிவர்த்தனை சான்று மட்டுமே
இந்தியாவில் பலரும் நம்பும் மிகப்பெரிய மாயை: "என்னிடம் அசல் கிரயப் பத்திரம் உள்ளது, எனவே நான்தான் சொத்தின் முழு உரிமையாளர்".
சட்டப்படி கிரயப் பத்திரம் என்பது, குறிப்பிட்ட ஒரு நாளில் விற்பவருக்கும் வாங்குபவருக்கும் இடையே பணம் கைமாறி அந்த ஆவணம் எழுதப்பட்டது என்பதற்கான சான்று மட்டுமே (Proof of Transaction). அந்தச் சொத்தை விற்றவருக்கு அச்சொத்தின் மீது சரியான மூல உரிமை (Valid Title) இல்லையென்றால், அந்தப் பத்திரம் ஒருபோதும் வாங்குபவருக்குச் சொத்தின் உரிமையை வழங்காது.
5. விற்பவருக்கு இல்லாத உரிமை வாங்குபவருக்கு ஒருபோதும் கிடைக்காது (Nemo Dat Quod Non Habet)குறைபாடுடைய உரிமை தொடரும்
"Nemo Dat Quod Non Habet" என்பது மிக முக்கியமான சட்டப் பொன்மொழி. அதாவது, விற்பவரிடம் எந்த அளவிலான உரிமை உள்ளதோ, அதே அளவு உரிமை மட்டுமே வாங்குபவருக்கும் கிடைக்கும். விற்பவரின் உரிமையில் ஏதேனும் சட்டக் குறைபாடுகள் (Defective Title) இருந்தால், நீங்கள் எத்தனை கோடி ரூபாய் கொடுத்து வாங்கியிருந்தாலும், அதே குறைபாடுடைய உரிமையே உங்களுக்கும் வந்து சேரும்.
6. மாநிலத்திற்கு மாநிலம் மாறுபடும் நில மற்றும் வாரிசுரிமைச் சட்டங்கள் (State Laws & Personal Succession Acts)சட்ட முரண்பாடுகள்
இந்தியாவில் நாடு முழுவதும் ஒரே மாதிரியான நிலச் சட்டம் கிடையாது. தமிழ்நாடு, கேரளா, கர்நாடகா என ஒவ்வொரு மாநிலத்திலும் நில உச்சவரம்பு விதிகள், விவசாய நில வகைப்பாடுகள், குத்தகைச் சட்டங்கள் முற்றிலும் வேறுபடுகின்றன. அத்துடன் தனிநபர் மத வாரிசுரிமைச் சட்டங்கள் மற்றும் சிறப்புத் திருமணச் சட்டங்களின் (Special Marriage Act - SMA) முரண்பாடுகளும் சொத்துரிமையைப் பெருமளவில் பாதிக்கின்றன.
ரியல் எஸ்டேட்டின் மறைமுக வில்லங்கங்களை விளக்கும் 15 நிஜ வாழ்க்கைச் சம்பவங்கள்
கீழே விவரிக்கப்பட்டுள்ள சம்பவங்கள் கற்பனையானவை அல்ல; இந்திய நீதிமன்றங்களில் உண்மையாகவே நடைபெற்ற, பெரும் சட்டப் போராட்டங்களுக்கு உள்ளான நிஜ வழக்குகளின் அடிப்படையிலானவை. நிலைமையின் தீவிரத்தைப் புரிந்துகொள்ள பெயர்களும் இடங்களும் மாற்றியமைக்கப்பட்டு எளிய தமிழில் தொகுக்கப்பட்டுள்ளன:
15 நிஜ வழக்குகளின் ஒட்டுமொத்த சுருக்க ஒப்பீட்டு அட்டவணை (Summary Matrix)
நடந்தது: கேரள மாநிலம் கொச்சி மராடு பகுதியில் காயல் கரையை ஒட்டி அதிநவீன வசதிகளுடன் 4 பிரம்மாண்டமான அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வளாகங்கள் (345 சொகுசு வீடுகள்) கட்டப்பட்டன. இதில் சுந்தரமூர்த்தி உள்ளிட்ட 310 வாங்குபவர்களுக்கு இந்தியாவின் முன்னணி வங்கிகள் தங்களின் தலைசிறந்த சட்டக் குழுக்களைக் கொண்டு ஆவணங்களை முழுமையாக ஆய்வு செய்து வீட்டுக் கடன் வழங்கியிருந்தன.
சட்டச் சிக்கல்: இந்தக் குடியிருப்புகள் கடலோர ஒழுங்குமுறை மண்டல (CRZ - Coastal Regulation Zone) சுற்றுச்சூழல் விதிகளை அப்பட்டமாக மீறிக் கட்டப்பட்டவை என்று உச்ச நீதிமன்றத்தில் பொதுநல வழக்கு தொடரப்பட்டது.
முடிவு: உச்ச நீதிமன்றத்தின் வரலாற்றுச் சிறப்புமிக்கத் தீர்ப்பைத் தொடர்ந்து, 2020-ஆம் ஆண்டு வெடிவைத்து அந்த 4 அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளும் தரைமட்டமாக்கப்பட்டன. வங்கிகளுக்கு எந்த நஷ்டமும் ஏற்படவில்லை; ஏனெனில் வாடிக்கையாளர்கள் வாங்கிய கடனுக்கான மாதத் தவணையை (EMI) தொடர்ந்து செலுத்தியே ஆக வேண்டும். சுந்தரமூர்த்தி உள்ளிட்ட பல நூறு அப்பாவிக் குடும்பங்கள் தங்களின் வாழ்நாள் சேமிப்பை இழந்து நடுத்தெருவில் நின்றன.
சம்பவம் 2: குழந்தைப் பருவத்தில் ஓடிப்போன 3-வது மகன் (பாகப்பிரிவினை விடுபடல்)பாகப்பிரிவினை விடுபடல்
நடந்தது: குடும்பத் தலைவர் ராமநாதன் இறந்துவிட்டார். அவருடைய இரண்டு மகன்களான செல்வமும் குமாரும் வாரிசுச் சான்றிதழ் பெற்று, தங்களுக்குச் சொந்தமான பூர்வீக நிலத்தை கார்த்திகேயன் என்பவருக்கு விற்றனர். கார்த்திகேயன் அதில் வீடு கட்டி வசித்து வந்தார்.
சட்டச் சிக்கல்: நிலம் விற்று 5 ஆண்டுகள் கழித்து, சக்திவேல் என்ற நபர் நீதிமன்றத்தில் வழக்கு தொடர்ந்தார். ராமநாதனுக்குச் செல்வமும் குமாரும் தவிர சக்திவேல் என்ற 3-வது மகன் இருந்தார் என்பதும், அவர் சிறுவயதிலேயே வீட்டை விட்டு ஓடிப்போய் பல வருடங்களாகத் தொடர்பில் இல்லாமல் இருந்ததும் வெளிவந்தது.
முடிவு: சட்டம் சக்திவேலின் 1/3 பிறப்புரிமைப் பங்கை அங்கீகரித்தது. நிலத்தின் மீது நீதிமன்ற முடக்க ஆணை பிறப்பிக்கப்பட்டது; கார்த்திகேயன் பெரும் நிதி இழப்பைச் சந்தித்தார்.
சம்பவம் 3: மறைக்கப்பட்ட முதல் திருமணம் (பதிவு செய்யப்படாத திருமணம் & செல்லாத 2-வது மனைவி)செல்லாத திருமணம்
நடந்தது: முத்தையா என்பவர் இறந்துவிட்டார். அவருடைய மனைவி கவிதா மட்டுமே ஒரே சட்டப்பூர்வ வாரிசு என்று ஆவணங்கள் கூறி, அந்தச் சொத்தை செந்தில்நாதன் என்பவருக்கு விற்றார்.
சட்டச் சிக்கல்: 4 ஆண்டுகள் கழித்து, மீனாட்சி என்பவர் நீதிமன்றத்தை அணுகினார். முத்தையா பல ஆண்டுகளுக்கு முன் மீனாட்சியை முறையாகத் திருமணம் செய்துகொண்டார். அந்தத் திருமணம் சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்படவில்லை என்றாலும், இந்து திருமணச் சட்டத்தின்படி அது 100% செல்லுபடியாகும் திருமணமாகும். அவர்கள் முறைப்படி நீதிமன்றம் மூலம் விவாகரத்து பெறவில்லை!
முடிவு: முதல் திருமணம் நடைமுறையில் இருக்கும்போது செய்துகொண்ட கவிதாவின் 2-வது திருமணம் சட்டப்படி செல்லாது. எனவே, மீனாட்சியே முத்தையாவின் உண்மையான வாரிசு என்று தீர்ப்பளிக்கப்பட்டு, செந்தில்நாதன் வாங்கிய சொத்து பறிபோனது.
சம்பவம் 4: வேறு ஊரில் பதியப்பட்ட பிந்தைய உயில் (2002 கோவை உயில் vs 2012 டெல்லி உயில்)பிந்தைய உயில்
நடந்தது: பழனிச்சாமி என்பவர் 2016-ல் மறைந்தார். அவர் 2002-ஆம் ஆண்டு கோவையில் தனது தங்கை மகள் ரம்யாவிற்குச் சொத்தை எழுதி வைத்த உயில் சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்பட்டிருந்தது. ரம்யா அந்த உயிலின் அடிப்படையில் சொத்தை இளங்கோவன் என்பவருக்கு விற்றார்.
சட்டச் சிக்கல்: 3 ஆண்டுகள் கழித்து, பழனிச்சாமியின் தம்பி மகன் பிரகாஷ் என்பவர் நீதிமன்றத்திற்கு வந்தார். பழனிச்சாமி 2012-ல் டெல்லியில் தங்கியிருந்தபோது, ரம்யாவிற்கு எழுதிய உயிலை ரத்து செய்துவிட்டு, பிரகாஷிற்கு ஆதரவாக மற்றொரு உயிலை டெல்லி சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்திருந்தார்!
முடிவு: இந்திய வாரிசுரிமைச் சட்டத்தின்படி, கடைசியாக எழுதப்பட்ட உயிலே (Last Will) சட்டப்படி செல்லும். கோவையில் தேடியபோது டெல்லி உயில் வில்லங்கச் சான்றிதழில் காட்டவில்லை. புதிய உயிலின்படி சொத்து பிரகாஷிற்குச் சென்றது; இளங்கோவன் நிலத்தை இழந்தார்.
சம்பவம் 5: விபத்தில் ஒரு நாள் இடைவெளியில் மறைந்த தம்பதி (வாரிசுரிமை நேர வேறுபாடும் 19 உறவினர்களும்)வாரிசுரிமை நேர வேறுபாடு
நடந்தது: குழந்தையில்லாத வயதான தம்பதியான தாமோதரன் மற்றும் சுசீலா இருவரும் ஒரு சாலை விபத்தில் சிக்கி உயிரிழந்தனர். சுசீலாவின் பெயரில் இருந்த சொத்தை அவருடைய 14 இரத்த உறவினர்கள் வாரிசுரிமை அடிப்படையில் முரளிதரன் என்பவருக்கு விற்றனர்.
சட்டச் சிக்கல்: மருத்துவமனை ஆவணங்களின்படி, விபத்து நடந்த நாளில் சுசீலா சம்பவ இடத்திலேயே இறந்துவிட்டார்; ஆனால் கணவர் தாமோதரன் தீவிர சிகிச்சைப் பிரிவில் அனுமதிக்கப்பட்டு அடுத்த நாள் காலையில்தான் இறந்தார். சட்டப்படி சுசீலா இறந்த அந்த ஒரு நாளில், அவருடைய சொத்தில் சரிபாதி (50%) கணவர் தாமோதரனுக்குச் சென்றுவிட்டது! மறுநாள் தாமோதரன் இறந்தபோது, அந்தப் பாதிப் பங்கு தாமோதரனின் 19 உறவினர்களுக்குப் போய்ச் சேர்ந்தது.
முடிவு: சுசீலாவின் உறவினர்களுக்கு 50% மட்டுமே விற்கும் உரிமை இருந்தது. தாமோதரனின் 19 வாரிசுகள் வழக்கு தொடர்ந்து நிலத்தை முடக்கினர்; முரளிதரன் பெரும் நஷ்டத்தைச் சந்தித்தார்.
சம்பவம் 6: சிறப்புத் திருமணச் சட்டம் (SMA) தந்த நிரந்தர திருப்பம் (தாய்க்கு உரிமை மறுக்கப்பட்ட விசித்திரம்)SMA சட்ட முரண்பாடு
நடந்தது: சிவக்குமார் மறைந்தார். இந்து வாரிசுரிமைச் சட்டத்தின்படி அவருடைய தாய் மீனாட்சி, மனைவி லட்சுமி, மகன் அரவிந்த் மூவரும் வாரிசுகள். தாய் மீனாட்சி தனது 1/3 பங்கை பாஸ்கரன் என்பவருக்கு விற்றார். சில ஆண்டுகள் கழித்து லட்சுமியும் அரவிந்தும் மீதமுள்ள 2/3 பங்கை பாஸ்கரனுக்கு விற்றனர்.
சட்டச் சிக்கல்: பல ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு, லட்சுமியும் அரவிந்தும் நீதிமன்றத்தில் வழக்கு தொடர்ந்து தாய்க்கு விற்ற பங்கு செல்லாது எனக் கூறினர். காரணம்: சிவக்குமார் பல வருடங்களுக்கு முன் மேரி என்ற பெண்ணைச் சிறப்புத் திருமணச் சட்டத்தின் (Special Marriage Act - SMA) கீழ் திருமணம் செய்திருந்தார். மேரி சில காலத்திலேயே இறந்துவிட்டார். ஆனால், சிறப்புத் திருமணச் சட்டத்தின் கீழ் திருமணம் செய்த ஒருவரின் வாரிசுரிமை ஆயுட்காலம் முழுவதும் இந்திய வாரிசுரிமைச் சட்டம், 1925-ன் படியே நிர்வகிக்கப்படும்! இச்சட்டத்தின்படி மனைவி மற்றும் மகனுக்கு மட்டுமே உரிமை உண்டு; தாய்க்குப் பூர்வீகப் பங்கு கிடையாது.
முடிவு: தாய் மீனாட்சிக்குச் சொத்தில் எந்த உரிமையும் இல்லாததால், அவர் விற்ற பத்திரம் செல்லாததானது. பாஸ்கரன் பெரும் தொகையை இழந்தார்.
சம்பவம் 7: நீதிபதி விடுப்பால் 6 நாட்கள் தாமதமான விவாகரத்துத் தீர்ப்பு (மரணத்தின் போது இன்னும் மனைவியே!)விவாகரத்து தாமதம்
நடந்தது: சரவணனுக்கும் பிரியாவிற்கும் இடையே குடும்ப நீதிமன்றத்தில் விவாகரத்து வழக்கு நடைபெற்று வந்தது. இறுதி வாதங்கள் முடிந்து தீர்ப்பு தயாரானது. சில நாட்களில் சரவணன் திடீரென மாரடைப்பால் இறந்தார். சரவணனின் சகோதரர்கள் தங்களை வாரிசுகளாகக் கருதி சொத்தை குணசேகரன் என்பவருக்கு விற்றனர்.
சட்டச் சிக்கல்: விவாகரத்து வழக்கைக் கையாண்ட நீதிபதி விடுப்பில் இருந்ததால், தீர்ப்பு ஆணை சரவணன் மறைந்து 6 நாட்களுக்குப் பின்னரே தேதியிடப்பட்டு வெளியிடப்பட்டது. பிரியா இதை அறிந்து நீதிமன்றத்தை அணுகினார்.
முடிவு: சரவணன் இறக்கும் அந்த நொடியில் விவாகரத்து அதிகாரப்பூர்வமாக நடைமுறைக்கு வரவில்லை! எனவே, சட்டப்படி பிரியாவே சரவணனின் சட்டப்பூர்வ மனைவியாகவும் ஒரே வாரிசாகவும் கருதப்பட்டார். குணசேகரன் நிலத்தை இழந்தார்.
சம்பவம் 8: தென்னைக்குப் பதில் பாக்கு பயிரிட்டதால் பறிபோன நிலம் (பயிர் மாற்றமும் நில உச்சவரம்பும்)நில உச்சவரம்பு
நடந்தது: விவசாயி நடராஜனிடமிருந்து மணிமாறன் ஒரு ஏக்கர் விவசாய நிலத்தை வாங்கி அதில் வீடு கட்டினார். 8 ஆண்டுகள் எந்தப் பிரச்சனையும் இன்றி வாழ்ந்து வந்தார்.
சட்டச் சிக்கல்: 8-வது ஆண்டில் வருவாய்த்துறை அதிகாரிகள் வந்து அந்த நிலத்தை அரசு நிலமாகப் பறிமுதல் (Land Ceiling Seizure) செய்தனர். காரணம்: நடராஜன் பல கிராமங்களில் விவசாய நிலங்களை வைத்திருந்தார். நில உச்சவரம்புச் சட்டத்தின்படி (Land Reforms Act), தென்னை சாகுபடி நிலத்திற்கும், பாக்கு சாகுபடி நிலத்திற்கும் உச்சவரம்பு அளவுகள் முற்றிலும் வேறுபட்டவை! நடராஜன் தென்னைக்குப் பதிலாகப் பாக்கு சாகுபடிக்கு மாறியதால், அவருடைய மொத்த நில அளவு சட்டப்பூர்வ உச்சவரம்பைத் தாண்டி உபரி நிலமாகிவிட்டது (Surplus Land).
முடிவு:மணிமாறன் வாங்கிய நிலம் உபரி நிலப் பட்டியலில் சேர்க்கப்பட்டு அரசால் கையகப்படுத்தப்பட்டது; அவரின் வீடு பறிபோனது.
சம்பவம் 9: 300 கி.மீ தூரத்து நீதிமன்றத்தில் நிலவிய குடும்ப வழக்கு (விற்பனை முடிந்த மறுநாள் வந்த நீதிமன்ற முடக்க ஆணை)நீதிமன்ற முடக்கம்
நடந்தது: புகழேந்தி என்பவர் தனது சுய சம்பாத்திய நிலத்தை அறிவழகன் என்பவருக்கு முறைப்படி கிரயம் செய்து கொடுத்தார். ஆவணங்கள் அனைத்தும் மிகச் சுத்தமாக இருந்தன.
சட்டச் சிக்கல்: புகழேந்திக்கும் அவருடைய மனைவிக்கும் இடையே 300 கி.மீ தொலைவில் உள்ள சொந்த ஊர் குடும்ப நீதிமன்றத்தில் ஜீவனாம்ச வழக்கு நடைபெற்று வந்தது. அங்கு மனைவி அந்த நிலத்தை முடக்கக் கோரி மனு தாக்கல் செய்திருந்தார். நீதிமன்றம் முடக்க உத்தரவு (Attachment Order) பிறப்பித்த அதே வாரத்தில், ஆணை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்திற்கு வந்து சேர்வதற்குள் புகழேந்தி நிலத்தை விற்றுவிட்டார்.
முடிவு: முடக்க உத்தரவு பிறப்பிக்கப்பட்ட தேதி பத்திரப் பதிவுக்கு முந்தையது என்பதால், அந்த நிலத்தின் மீது நீதிமன்ற முடக்கம் நடைமுறைக்கு வந்தது. அறிவழகன் வழக்கில் சிக்கித் தவித்தார்.
சம்பவம் 10: கேரளா கூட்டுக் குடும்ப முறை ஒழிப்புச் சட்டம் (1976) அமலுக்கு சில நாட்கள் முன் பிறந்த பேரன்கூட்டுக் குடும்பப் பிறப்புரிமை
நடந்தது: தாய் பல ஆண்டுகளுக்கு முன் இறந்துவிட்டார். அவருடைய இரு மகள்கள் வாரிசுரிமை அடிப்படையில் பூர்வீக நிலத்தை 2016-ல் நெடுஞ்செழியன் என்பவருக்கு விற்றனர்.
சட்டச் சிக்கல்: 2020-ஆம் ஆண்டு ராகவன் என்ற இளைஞர் அந்த நிலத்தின் மீது நீதிமன்றத்தில் உரிமை கோரினார். ராகவன் அந்த மகள்களில் ஒருவரின் மகன். அவர் 1976 நவம்பர் மாதம், கேரளா கூட்டுக் குடும்ப முறை ஒழிப்புச் சட்டம் (Kerala Joint Hindu Family System Abolition Act, 1976) அமலுக்கு வருவதற்கு சில நாட்களுக்கு முன்புதான் பிறந்தார்!
முடிவு: சட்டம் அமலுக்கு வருவதற்கு முன் பிறந்ததால் அவருக்குப் பிறப்பிலேயே கூட்டுக் குடும்பச் சொத்தில் பங்கு உண்டு என நீதிமன்றம் தீர்ப்பளித்தது. நெடுஞ்செழியனுக்குப் பெரும் நஷ்டம் ஏற்பட்டது.
சம்பவம் 11: சிறப்புத் திருமணச் சட்டம் இன்றி நடைபெற்ற மாற்று மதக் கோவில் திருமணம்செல்லாத திருமணம்
நடந்தது: வேலாயுதம் என்பவர் இறந்துவிட்டார். குழந்தைகள் இல்லை. அவருடைய மாற்று மத மனைவி நஸ்ரின் மட்டுமே ஒரே வாரிசு என்ற அடிப்படையில் சொத்தை தர்மலிங்கம் என்பவருக்கு விற்றார்.
சட்டச் சிக்கல்: 3 ஆண்டுகள் கழித்து வேலாயுதத்தின் உடன்பிறந்த சகோதரர்கள் வழக்கு தொடர்ந்தனர். வேலாயுதமும் நஸ்ரினும் பல ஆண்டுகளுக்கு முன் ஒரு கோவிலில் மாலை மாற்றித் திருமணம் செய்து உள்ளூர் பஞ்சாயத்தில் பதிவு செய்திருந்தனர். ஆனால், இந்தியாவில் மாற்று மதத் தம்பதிகள் சிறப்புத் திருமணச் சட்டத்தின் (Special Marriage Act) கீழ் பதிவு செய்யாவிட்டால் அந்தத் திருமணம் சட்டப்படி செல்லாது!
முடிவு: நஸ்ரின் சட்டப்பூர்வ மனைவி அல்ல என்றும், அவருக்கு வாரிசுரிமை இல்லை என்றும் தீர்ப்பளிக்கப்பட்டு சகோதரர்கள் சொத்தை மீட்டனர்; தர்மலிங்கம் ஏமாற்றப்பட்டார்.
சம்பவம் 12: பாதுகாவலர் நீதிமன்ற உத்தரவில் அரங்கேறிய ஆள்மாறாட்டம் (Imposter in Guardianship Order)ஆள்மாறாட்டம்
நடந்தது: சுந்தரம் என்பவர் தனது மைனர் மருமகனுக்கு உயில் மூலம் நிலத்தை எழுதி வைத்து இறந்தார். மைனரின் தந்தை என்று கூறி ஒருவர் நீதிமன்றத்தில் பாதுகாவலர் மற்றும் வார்டுகள் சட்டத்தின் (Guardians and Wards Act) கீழ் நிலத்தை விற்க நீதிமன்ற அனுமதி பெற்று, அதை முறைப்படி ராஜேந்திரன் என்பவருக்கு விற்றார்.
சட்டச் சிக்கல்: பல ஆண்டுகள் கழித்து அந்த மைனர் 18 வயது பூர்த்தியடைந்ததும் நீதிமன்றத்தை அணுகினார். அவருடைய குடும்பத்தில் கடுமையான தகராறுகள் இருந்ததால், நீதிமன்றத்தில் தந்தை என்று ஆஜராகி உத்தரவு வாங்கிய நபர் ஒரு போலி ஆள்மாறாட்ட நபர் என்பது அம்பலமானது!
முடிவு: உண்மையான தந்தை ஆஜராகாததால் அந்த நீதிமன்ற விற்பனை ஆணை ரத்து செய்யப்பட்டு, சொத்து மீண்டும் அந்த இளைஞருக்கே சென்றது; ராஜேந்திரன் நிலத்தை இழந்தார்.
சம்பவம் 13: தனிநபர் சட்ட முரண்பாடுகளால் 30 ஆண்டுகளுக்குப் பின் சிக்கிய SMA திருமணம்தனிநபர் சட்டம்
நடந்தது: சையத் என்பவர் சிறப்புத் திருமணச் சட்டத்தின் கீழ் அனிதா என்பவரைத் திருமணம் செய்திருந்தார். குழந்தைகள் இன்றி சையத் இறந்ததும், மனைவி அனிதாவும் சையத்தின் சகோதரர் முபாரக்கும் தங்களின் பங்குகளை 2015-ல் விஜயராகவன் என்பவருக்கு விற்றனர்.
சட்டச் சிக்கல்: பின்னர் உயர் நீதிமன்றம் மற்றும் உச்ச நீதிமன்றத் தீர்ப்புகளின்படி, குறிப்பிட்ட தனிநபர் மதச் சட்டங்களின் கட்டுப்பாடுகள் SMA திருமணங்களுக்கும் சில சூழல்களில் குறுக்கிடுவதாகக் கூறி, 30 ஆண்டுகால திருமணத்திற்குப் பிறகும் அனிதாவின் வாரிசுரிமை செல்லாது என்று சகோதரர் முபாரக் முழுச் சொத்திற்கும் உரிமை கோரினார்.
முடிவு: பல வருடங்களான திருமணத்திற்குப் பின்னரும் சொத்துரிமை வழக்கில் சிக்கி, வாங்கிய முதலீட்டாளரான விஜயராகவன் பெரும் மன உளைச்சலுக்கும் நிதி இழப்பிற்கும் ஆளானார்.
சம்பவம் 14: சென்னை பில்டரின் மறைமுக திட்டக் கடன் & SARFAESI வங்கி ஜப்தி நோட்டீஸ்SARFAESI திட்டக்கடன்
நடந்தது: சென்னை OMR புறநகர்ப் பகுதியில் ஒரு புதிய அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பில் சரவணக்குமார் என்பவர் ₹80 லட்சத்திற்கு ஒரு வீட்டை முன்பதிவு செய்தார். ₹20 லட்சம் சொந்த சேமிப்பையும், முன்னணி வங்கியொன்றில் ₹60 லட்சம் வீட்டுக் கடனையும் பெற்று பில்டருக்கு முழுப் பணத்தையும் செலுத்தி, கிரயப் பத்திரம் பதிவு செய்து குடியேறினார். சரவணக்குமார் தனது வீட்டுக் கடன் தவணையை (EMI) ஒரு மாதமும் தவறாமல் ஒழுங்காகக் கட்டி வந்தார்.
சட்டச் சிக்கல்: அந்தத் திட்டத்தைத் தொடங்குவதற்கு முன்பே, பில்டர் ஒட்டுமொத்த மூல நிலத்தையும் ஒரு பெரிய நிதி நிறுவனத்திடம் (NBFC) ₹35 கோடிக்கு அடமானம் வைத்துத் திட்டக் கடன் (Project Construction Loan) வாங்கியிருந்தார். வீடுகளை விற்று பொதுமக்களிடம் இருந்து கோடிக்கணக்கில் பணத்தைப் பெற்றுக்கொண்ட பில்டர், நிதி நிறுவனத்திற்குச் செலுத்த வேண்டிய கடனைக் கட்டாமல் நிறுவனத்தைத் திவாலாக்கிவிட்டுத் தலைமறைவானார்.
முடிவு: கடன் கொடுத்த நிதி நிறுவனம் SARFAESI சட்டம் 2002-ன் கீழ் நடவடிக்கை எடுத்து, அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வளாகத்தின் பிரதான வாயிலில் ஜப்தி மற்றும் பகிரங்க ஏல நோட்டீஸை ஒட்டியது! சரவணக்குமார் தனது தனிநபர் கடனை முழுமையாகக் கட்டி வந்தாலும், பில்டர் வங்கியிடம் இருந்து பெற வேண்டிய முறையான "தடையின்மைச் சான்றிதழ்" (NOC) மற்றும் குறிப்பிட்ட அந்த பிளாட்டிற்கான "அடமான விடுதலைப் பத்திரம்" (Deed of Release) பெறத் தவறியதால், சரவணக்குமாரின் வீடு வங்கி ஏலத்திற்கு வரும் கொடூரமான நிலைக்குத் தள்ளப்பட்டது.
சம்பவம் 15: CMDA நிறைவுச் சான்றிதழ் (CC) இன்மை & மின் இணைப்பு துண்டிப்பு (பஞ்சாயத்து கடித மோசடி)CMDA CC இன்மை
நடந்தது: சென்னை பெருநகர வளர்ச்சிப் பகுதியில் உள்ள அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பில் நடராஜன் என்பவர் ஒரு வீட்டை வாங்கினார். CMDA அனுமதி பெற்றுவிட்டதாகக் கூறிய பில்டர், உள்ளூர் கிராம ஊராட்சியிடம் பெற்ற ஒரு சான்றிதழைக் காட்டி, "கட்டடம் முடிந்துவிட்டது, உடனே குடிபுகலாம்" என்று சாவியை ஒப்படைத்தார்.
சட்டச் சிக்கல்: உண்மையில் அந்த பில்டர் CMDA அனுமதித்த திட்ட வரைபடத்தை (Sanctioned Plan) மீறிக் கூடுதல் தளங்களைக் கட்டியிருந்ததால், அவரால் சட்டப்பூர்வமான நிறைவுச் சான்றிதழை (Completion Certificate - CC) CMDA-விடம் இருந்து பெற முடியவில்லை. இதற்கிடையில் சென்னை உயர் நீதிமன்றம், "முறையான CMDA/DTCP நிறைவுச் சான்றிதழ் இல்லாத விதிமீறல் கட்டடங்களுக்கு TANGEDCO மின் இணைப்போ அல்லது குடிநீர் இணைப்போ வழங்கக் கூடாது; உள்ளாட்சி பஞ்சாயத்துக் கடிதங்கள் சட்டப்பூர்வ CC ஆகாது" என்று திட்டவட்டமாக உத்தரவிட்டது (P. Anandasundaresan v. M/s. Akshaya Pvt. Ltd. & தொடர்புடைய வழக்குகள்).
முடிவு: மின்சார வாரியம் தற்காலிக மின் இணைப்பைத் துண்டித்தது. CMDA கட்டடத்திற்குப் பூட்டி சீல் வைக்கும் (Lock & Seal) நோட்டீஸ் அனுப்பியது. வாழ்நாள் சேமிப்பைக் கொட்டி வாங்கிய வீட்டிற்குள் மின்சாரமும் தண்ணீருமின்றி, குடும்பத்துடன் இருளில் தத்தளித்து வீட்டைக் காலி செய்ய வேண்டிய நிலைக்கு நடராஜன் தள்ளப்பட்டார்.
"வங்கி வழக்கறிஞர் சரிபார்த்துவிட்டாரே, அப்புறம் என்ன பயம்?" – மிகப்பெரிய மாயை!
பல நடுத்தரக் குடும்பங்கள் செய்யும் மிகப்பெரிய வரலாற்றுத் தவறு இதுதான்: "நாங்கள் பாரத ஸ்டேட் வங்கி (SBI) அல்லது HDFC வங்கியில்தான் வீட்டுக் கடன் வாங்கினோம்; வங்கியின் சட்டக் குழு 30 ஆண்டு ஆவணங்களை அலசி ஆராய்ந்துதானே கடன் கொடுத்தது? அதனால் சொத்தில் எந்தப் பிரச்சனையும் இருக்காது!"
இந்த வாதம் முற்றிலும் தவறானது என்பதை நீங்கள் உணர வேண்டும்:
வங்கி வழக்கறிஞர் யாருக்காக வேலை செய்கிறார்?
வங்கி பேனல் வழக்கறிஞர் (Bank Panel Lawyer) வங்கியின் கடன் பணத்தைப் பாதுகாப்பதற்காக மட்டுமே ஆவணங்களைச் சரிபார்க்கிறார்; உங்கள் சொந்த முதலீட்டையோ, உங்களின் முன்பணத்தையோ (Down Payment), அல்லது உங்கள் வாழ்நாள் நிம்மதியையோ பாதுகாப்பது அவர் பொறுப்பல்ல!
கொச்சி மராடு சம்பவமே மாபெரும் சாட்சி:
இடிக்கப்பட்ட 345 சொகுசு வீடுகளில் 310 வீடுகள் முன்னணி வங்கிகளால் அனைத்து சட்ட ஆய்வுகளும் செய்யப்பட்டு கடன் வழங்கப்பட்டவை! உச்ச நீதிமன்றத்தால் கட்டடங்கள் இடிக்கப்பட்ட பிறகும் கூட, "பிணையச் சொத்து (Collateral) அழிந்துவிட்டதால் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துங்கள்" என்று வங்கிகள் வாடிக்கையாளர்களைத் துரத்தின (தி இந்து புலனாய்வு அறிக்கை & உச்ச நீதிமன்ற கடன் வட்டி தொடர்பான ஆணை).
வங்கியின் நிலைப்பாடு என்ன?
சொத்து நீதிமன்றத்தால் முடக்கப்பட்டாலோ அல்லது இடிக்கப்பட்டாலோ வங்கிகளுக்கு ஒரு பைசா நஷ்டமில்லை. நீங்கள் கையொப்பமிட்ட வீட்டுக் கடன் ஒப்பந்தத்தின்படி, சொத்து போனாலும் வாங்கிய கடனை நீங்கள் மாதத் தவணையாகக் கட்டித் தீர்க்க வேண்டும்; கட்டத் தவறினால் உங்கள் பிற வங்கிக் கணக்குகள், சம்பளம் மற்றும் நகைகளை ஜப்தி செய்ய வங்கிக்கு முழு சட்ட அதிகாரம் உண்டு!
அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு (Flats) வாங்குவோர் சந்திக்கும் சென்னை/தமிழக பிரத்யேக பில்டர் வில்லங்கங்கள்
தனி மனைகள் (Plots) மற்றும் பூர்வீக நிலங்களில் குடும்ப வாரிசுரிமைச் சச்சரவுகள் முதன்மையான வில்லங்கங்களாக இருக்கும்போது, சென்னை மற்றும் தமிழகத்தின் பெருநகரங்களில் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு (Flats / Apartments) வாங்குவோர் சந்திக்கும் வில்லங்கங்கள் முற்றிலும் மாறுபட்ட, மிகச் சாதுரியமான வணிக மற்றும் நிர்வாகச் சட்டச் சிக்கல்களாகும்.
கடந்த சில ஆண்டுகளில் சென்னை உயர் நீதிமன்றம் மற்றும் தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (TNRERA) பிறப்பித்த முக்கிய உத்தரவுகளின் அடிப்படையில் அடுக்குமாடி வாங்குவோர் கட்டாயம் தெரிந்து கொள்ள வேண்டிய 5 நவீன அபாயங்கள்:
சென்னை/தமிழக அடுக்குமாடி பில்டர் வில்லங்கங்களின் ஒட்டுமொத்த சுருக்க ஒப்பீட்டு அட்டவணை (Summary Matrix)
#
பில்டர் வில்லங்கம் / அபாயம்
சட்டப்பூர்வ காரணம் & நிதர்சனம்
வாங்குவோருக்கு ஏற்படும் பாதிப்பு
தற்காப்பு / சரிபார்ப்பு உத்தி
1
பில்டரின் திட்டக் கடன் (Project Loan)
SARFAESI சட்டம் 2002; முழு நிலத்தின் மீதும் NBFC/வங்கியின் முதல் நிலை அடமானம் (First Charge)
100% தவணை கட்டிய தனிநபர் குடியிருப்பு வாயிலில் வங்கி ஜப்தி & ஏல நோட்டீஸ்
குறிப்பிட்ட வீட்டிற்கான வங்கி NOC & சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்பட்ட Release Deed சரிபார்த்தல்
2
CMDA நிறைவுச் சான்றிதழ் (CC) இன்மை
அனுமதிக்கப்பட்ட திட்ட வரைபட விதிமீறல் (Deviations / Setbacks); பஞ்சாயத்து கடிதம் CC ஆகாது
உயர் நீதிமன்ற உத்தரவால் TANGEDCO மின்சாரம் துண்டிப்பு & சென்னை மாநகராட்சி சீல் வைக்கும் நோட்டீஸ்
CMDA / DTCP அதிகாரப்பூர்வ நிறைவுச் சான்றிதழ் (CC) கட்டாயம்; பஞ்சாயத்து கடிதத்தை ஒருபோதும் ஏற்கக் கூடாது
3
TNRERA அனுமதி மாயை (Approval ≠ Title)
TNRERA ஒழுங்குமுறை ஆணையமே தவிர உரிமையியல் நீதிமன்றம் (Civil Court) அல்ல; Title-க்கு அதிகாரம் இல்லை
சிவில் நீதிமன்றம் நிலத்தின் மீது தடை ஆணை (Injunction) பிறப்பித்தால் TNRERA பதிவு காப்பாற்றாது
RERA பதிவோடு சேர்த்து 30-50 வருட மூலத் தாய்ப் பத்திரங்கள் & வழக்கறிஞர் டைட்டில் ஆய்வு கட்டாயம்
4
UDS மோசடி & பொது இடங்கள் விற்பனை
மொத்த UDS கூட்டல் குறைவாக இருத்தல்; மொட்டை மாடி & பார்க்கிங்கை பில்டர் தனி நபருக்கு விற்றல்
எதிர்காலத்தில் பில்டர் கூடுதல் கட்டடம் கட்டுதல்; மொட்டை மாடி & கார் பார்க்கிங் உரிமை இழப்பு
AOA-வுக்கு மட்டுமே பொது இடங்கள் சொந்தம் (Abbotsbury, AVN தீர்ப்புகள்); மொத்த UDS கூட்டுத்தொகை சரிபார்த்தல்
5
நீர்நிலை & வெள்ள வடிகால் ஆக்கிரமிப்பு
தென்மண்டல NGT & சுற்றுச்சூழல் CRZ/வருவாய்த்துறை விதிகளை மீறி நீர்நிலைக் கால்வாய்களில் கட்டுதல்
CMDA மாஸ்டர் பிளான் நில வகைப்பாடு, வருவாய்த்துறை FMB வரைபடம் & நீர்நிலைக் கால்வாய் இடைவெளி ஆய்வு
பில்டர் வில்லங்கங்களின் விரிவான சட்டப் பின்னணி & தீர்ப்புகள் (விரித்துப் படிக்க கிளிக் செய்யவும்)
அபாயம் 1: பில்டரின் திட்டக் கடனும் (Project Construction Loan) SARFAESI வங்கி ஜப்தி அபாயமும்SARFAESI வங்கி ஜப்தி
சென்னையில் பெரும்பாலான பில்டர்கள் திட்டத்தைத் தொடங்கும் முன், அந்த ஒட்டுமொத்த நிலத்தையும் வங்கிகள் அல்லது NBFC நிதி நிறுவனங்களிடம் அடமானம் வைத்துப் பல கோடிகள் திட்டக் கடன் (Project Loan) பெறுகின்றனர்.
வணிக யதார்த்தம் & மறைமுக அபாயம்: நீங்கள் உங்கள் சொந்தப் பணத்தைக் கட்டியோ அல்லது தனிப்பட்ட வங்கியில் வீட்டுக் கடன் பெற்றோ பில்டருக்கு 100% தொகையைக் கொடுத்துவிட்டாலும் கூட, கடன் கொடுத்த NBFC-யிடம் இருந்து அந்தக் குறிப்பிட்ட வீட்டிற்கான "தடையின்மைச் சான்றிதழ்" (NOC) மற்றும் சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்பட்ட "அடமான விடுதலைப் பத்திரம்" (Deed of Partial Release) பெறப்படவில்லை என்றால், சட்டப்படி அந்த நிலத்தின் மீது நிதி நிறுவனத்தின் முதல் நிலை அடமானமே (First Charge) நீடிக்கும்.
விளைவு: பில்டர் அந்தத் திட்டக் கடனை அடைக்கத் தவறினால், நிதி நிறுவனம் SARFAESI சட்டம் 2002-ன் கீழ் உங்கள் குடியிருப்பின் நுழைவாயிலில் ஜப்தி மற்றும் ஏல நோட்டீஸை ஒட்டிவிடும். நீங்கள் வாங்கிய தனிநபர் வீட்டுக் கடனுக்குத் தவணை கட்டிக்கொண்டே, உங்கள் வீட்டை வங்கி ஏலத்திலிருந்து காப்பாற்ற வழக்கறிஞர்களை வைத்துப் பல ஆண்டுகள் நீதிமன்றப் படிகளில் ஏற வேண்டியிருக்கும்!
தற்காப்பு நடவடிக்கை: அடுக்குமாடி வாங்கும் முன், குறிப்பிட்ட உங்கள் வீட்டிற்கு பில்டர் திட்டக் கடன் வாங்கிய வங்கியிடமிருந்து NOC மற்றும் பதிவு செய்யப்பட்ட Deed of Release பெறப்பட்டுவிட்டதா என்பதை உங்கள் வழக்கறிஞர் மூலம் சார்பதிவாளர் அலுவலகப் பதிவேடுகளில் 100% உறுதி செய்ய வேண்டும்.
அபாயம் 2: CMDA நிறைவுச் சான்றிதழ் (Completion Certificate - CC) கட்டாயமும் மின் இணைப்புத் துண்டிப்பும்மின் துண்டிப்பு & சீல்
சென்னையில் பல பில்டர்கள் CMDA அல்லது DTCP அனுமதித்த திட்ட வரைபடத்தை (Sanctioned Plan) மீறிக் கூடுதல் தளங்கள் கட்டுவது அல்லது போதிய இடைவெளி (Setbacks) விடாமல் கட்டுவதை வாடிக்கையாக வைத்துள்ளனர். இதனால் திட்டப் பணிகள் முடிந்ததும் அவர்களால் சட்டப்பூர்வமான நிறைவுச் சான்றிதழை (CC) அரசிடமிருந்து பெற முடிவதில்லை.
பஞ்சாயத்து கடித ஏமாற்று: CMDA எல்லைக்குள் கிராம ஊராட்சியில் ஒரு சாதாரண ஒப்புதல் கடிதத்தை வாங்கிவிட்டு வாடிக்கையாளர்களிடம் சாவியை ஒப்படைத்து விடுகின்றனர்.
சென்னை உயர் நீதிமன்றத்தின் அதிரடித் தீர்ப்பு:P. Anandasundaresan v. M/s. Akshaya Pvt. Ltd. மற்றும் தொடர்புடைய வழக்குகளில் சென்னை உயர் நீதிமன்றம் திட்டவட்டமாக உத்தரவிட்டுள்ளது:
உள்ளாட்சி ஊராட்சி கடிதம் ஒருபோதும் சட்டப்பூர்வமான நிறைவுச் சான்றிதழ் (CC) ஆகாது.
முறையான CMDA / DTCP நிறைவுச் சான்றிதழ் (CC) பெறாத எந்தவொரு அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பிற்கும் TANGEDCO நிரந்தர மின் இணைப்போ அல்லது CMWSSB குடிநீர்/கழிவுநீர் இணைப்போ வழங்கச் சட்டப்படி அதிகாரம் இல்லை!
விளைவு: பில்டரின் வார்த்தைகளை நம்பி CC இல்லாமல் குடிபுகும் குடும்பங்கள், நீதிமன்ற உத்தரவால் திடீரென மின்சாரம் துண்டிக்கப்பட்டு, சென்னை மாநகராட்சியின் பூட்டி சீல் வைக்கும் (Lock & Seal) நோட்டீஸை எதிர்கொள்கின்றனர்.
தற்காப்பு நடவடிக்கை: பஞ்சாயத்து கடிதங்களை ஒருபோதும் ஏற்காதீர்கள். CMDA / DTCP தளத்தில் பதிவேற்றப்பட்ட அசல் நிறைவுச் சான்றிதழைச் (CC) சரிபார்த்த பிறகே வீட்டின் இறுதிப் பணப் பரிவர்த்தனையைச் செய்ய வேண்டும்.
அபாயம் 3: "TNRERA அனுமதி பெற்ற திட்டம்" என்பது நில உரிமைக்கான சான்றல்ல (TNRERA Approval ≠ Proof of Title)சிவில் நீதிமன்ற தடை ஆணை
"எங்கள் திட்டம் TNRERA-வில் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளது, எனவே இதில் எந்த வில்லங்கமும் இருக்காது" என்று பில்டர்கள் செய்யும் கவர்ச்சிகரமான விளம்பரங்களை வாங்குபவர்கள் கண்மூடித்தனமாக நம்புகின்றனர்.
சென்னை உயர் நீதிமன்றத்தின் வழிகாட்டுதல்: TNRERA என்பது திட்டப் பணிகளை ஒழுங்குபடுத்தவும், கட்டுமானக் காலதாமதத்தைத் தடுத்து இழப்பீடு பெற்றுத்தரவும் அமைக்கப்பட்ட ஒரு ஒழுங்குமுறை ஆணையமே தவிர, அது உரிமையியல் நீதிமன்றம் (Civil Court) அல்ல.
நிதர்சனம்: நிலத்தின் தாய் பத்திரங்களில் ஏதேனும் பூர்வீக வாரிசுரிமை விடுபடல்களோ அல்லது குடும்பச் சச்சரவுகளோ இருந்தால், சிவில் நீதிமன்றம் அந்த நிலத்தின் மீது தடை ஆணை (Injunction) பிறப்பிக்க முழு அதிகாரம் உண்டு. பில்டர் கையில் வைத்திருக்கும் TNRERA பதிவு எண் ஒருபோதும் சிவில் நீதிமன்ற வழக்கிலிருந்து உங்கள் வீட்டைப் பாதுகாக்காது!
தற்காப்பு நடவடிக்கை: TNRERA பதிவு என்பது கட்டடப் பணிகளுக்கான ஒழுங்குமுறை மட்டுமே. நிலத்தின் பூர்வீக உரிமைக்காக வழக்கறிஞர் மூலம் 30 முதல் 50 ஆண்டுகால மூல ஆவணங்களை (Parent Documents Chain) முழுமையாக ஆய்வு செய்வது இன்றியமையாதது.
அபாயம் 4: பிரிக்கப்படாத நில உரிமை (UDS) மோசடி & பொது இடங்களை விற்கும் தந்திரம்UDS & பொது இடம் மோசடி
சென்னை உயர் நீதிமன்றத்தில் Abbotsbury Owners Association மற்றும் AVN Flat Owners Association போன்ற பல சங்கங்கள் பில்டர்களுக்கு எதிராக நடத்திய நீண்ட சட்டப் போராட்டங்கள் இதற்குச் சான்று.
UDS திருட்டு: குடியிருப்பில் உள்ள அனைத்து வீடுகளுக்கும் விற்கப்பட்ட பிரிக்கப்படாத நில உரிமையைக் (Undivided Share of Land - UDS) கூட்டினால், அது நிலத்தின் உண்மையான மொத்தப் பரப்பளவை விடக் குறைவாக இருக்கும். மீதமுள்ள UDS அல்லது FSI உரிமையைத் தங்களின் கைகளில் பில்டர்கள் மறைமுகமாக வைத்துக்கொண்டு, எதிர்காலத்தில் அந்த வளாகத்திற்குள் அனுமதி பெறாமல் மேலும் பல புதிய வீடுகளைக் கட்ட முயல்வர்.
பொது இடங்கள் விற்பனை தடை: மொட்டை மாடி (Terrace), ஸ்டில்ட் கார் பார்க்கிங் (Stilt / Open Car Parking), பார்வையாளர் வாகன நிறுத்துமிடம் மற்றும் கிளப்ஹவுஸ் போன்ற பொதுப் பயன்பாட்டு இடங்கள் அனைத்தும் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புச் சங்கத்திற்கே (AOA) சொந்தம். பில்டர் அவற்றைத் தனிநபர்களுக்கு விற்கவோ அல்லது தனியாக உரிமை கொண்டாடவோ சட்டத்தில் துளியும் இடமில்லை.
தற்காப்பு நடவடிக்கை: கட்டடத்தின் மொத்த பிளாட்களின் UDS கூட்டுத்தொகை, திட்டத்தின் மொத்த நிலப் பரப்பளவிற்கு 100% சமமாக உள்ளதா என்பதைப் பத்திரம் எழுதுவதற்கு முன்பே கணக்கிட்டுப் பார்க்க வேண்டும். பொது இடங்கள் குடியிருப்பு நலச் சங்கத்திடம் ஒப்படைக்கப்படுவதை ஒப்பந்தத்தில் உறுதி செய்ய வேண்டும்.
அபாயம் 5: நீர்நிலைப் பாதுகாப்பு & தென்மண்டல NGT உத்தரவுகள் (Post-Michaung Cyclone)சுற்றுச்சூழல் & NGT இடிப்பு
சென்னையில் 2015 மற்றும் 2023 மிச்சாங் (Michaung) புயல் வெள்ளத்திற்குப் பிறகு தென்மண்டல தேசிய பசுமைத் தீர்ப்பாயம் (NGT Southern Zone) மற்றும் சென்னை உயர் நீதிமன்றம் நீர்நிலை ஆக்கிரமிப்புகள் மீது மிகக் கடுமையான நிலைப்பாட்டை எடுத்துள்ளன.
ஆக்கிரமிப்பு அபாயம்: வேளச்சேரி, பள்ளிக்கரணை சதுப்புநில பஃபர் மண்டலம், அம்பத்தூர், கொரட்டூர் மற்றும் தாம்பரம் ஏரி உபரி நீர் கால்வாய்களை ஒட்டிய நிலங்களில் போலி அனுமதிகள் பெற்று கட்டப்பட்ட பல அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் மீது வருவாய்த்துறை மற்றும் NGT தீவிர ஆய்வுகளை மேற்கொண்டு வருகின்றன.
விளைவு: பல கோடிகள் கொடுத்து வாங்கிய வீடுகள் மழைக்காலத்தில் வாரக்கணக்கில் வெள்ளத்தில் தத்தளிப்பது மட்டுமல்லாமல், ஆக்கிரமிப்புப் பட்டியலில் சேர்க்கப்பட்டு எப்போது இடிப்பு நோட்டீஸ் வருமோ என்ற அச்சத்திலேயே உரிமையாளர்கள் வாழ வேண்டியுள்ளது.
தற்காப்பு நடவடிக்கை: CMDA மாஸ்டர் பிளான் (Master Plan Land Use Classification), அரசு நீர்நிலைப் பதிவேடுகள் மற்றும் வருவாய்த்துறை புல வரைபடங்களை (FMB) ஆய்வு செய்து, குறிப்பிட்ட இடம் வெள்ள வடிகால் அல்லது ஏரி உபரி நீர் பாயும் தடத்தில் அமையவில்லை என்பதை உறுதி செய்த பிறகே முன்பணம் தர வேண்டும்.
ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் என்ன செய்ய வேண்டும்? (முக்கியப் பாதுகாப்பு உத்திகள்)
ரியல் எஸ்டேட்டில் உள்ள இந்த மறைமுக வில்லங்கங்களிலிருந்து தப்பிக்க முதலீட்டாளர்கள் பின்பற்ற வேண்டிய நடைமுறை வழிகாட்டுதல்கள்:
1. அபாயங்களின் தீவிரத்தை உணருங்கள் (Acknowledge Hidden Risks)மனநிலை மாற்றம்
ரியல் எஸ்டேட் என்பது வெறும் "விலை ஏறும் சொத்து" மட்டுமல்ல; அது பல தலைமுறைகளின் குடும்ப ரகசியங்கள், மறைமுக வாரிசுகள் மற்றும் சட்ட முரண்பாடுகளோடு பிணைக்கப்பட்டுள்ளது என்பதை முதலில் ஒப்புக்கொள்ளுங்கள்.
2. தனிப்பட்ட மூத்த வழக்கறிஞர் ஆலோசனை (Independent Legal Scrutiny)5 அடுக்கு சட்ட ஆய்வு
வங்கி வழக்கறிஞரை மட்டுமே நம்பாமல், உங்களின் நலனுக்காக சிந்திக்க ஒரு தனிப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் குடும்ப வாரிசுரிமைச் சட்டங்களில் பல வருட அனுபவம் வாய்ந்த ஒரு மூத்த வழக்கறிஞரிடம் முறையான ஆவண ஆய்வை மேற்கொள்ளுங்கள்:
30 முதல் 50 ஆண்டுகால வில்லங்கச் சான்றிதழ் (EC): தமிழகப் பதிவுத்துறையின் TNREGINET தளத்தில் குறைந்தபட்சம் 30 முதல் 50 ஆண்டுகளுக்கான வில்லங்கச் சான்றிதழைப் பெற்று ஆய்வு செய்யுங்கள்.
தாய்ப் பத்திரங்களின் சங்கிலித் தொடர் (Parent Deeds Chain): சொத்தின் மூலப் பத்திரங்கள் விடுபடலின்றி வரிசையாக உள்ளதா என்பதை உறுதிசெய்யவும்.
பில்டரின் திட்டக்கடன் NOC & அடமான விடுதலைப் பத்திரம் (Deed of Release): அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு என்றால், பில்டர் ஒட்டுமொத்த நிலத்தின் மீது வாங்கியுள்ள திட்டக் கடனுக்குக் கடன் கொடுத்த வங்கியிடம்/NBFC-யிடம் இருந்து குறிப்பிட்ட பிளாட்டிற்கான தடையில்லாச் சான்றிதழ் (NOC) மற்றும் பதிவு செய்யப்பட்ட ரிலீஸ் டீட் பெறப்பட்டுள்ளதா என்பதை உறுதிசெய்யவும்.
CMDA / DTCP நிறைவுச் சான்றிதழ் (Completion Certificate - CC): கட்டடம் அனுமதிக்கப்பட்ட திட்ட வரைபடத்தின்படி கட்டப்பட்டுள்ளதா, பஞ்சாயத்துக் கடிதத்தை மட்டும் காட்டி ஏமாற்றுகிறார்களா, மற்றும் முறையான சட்டப்பூர்வ நிறைவுச் சான்றிதழ் (CC) உள்ளதா எனச் சரிபார்க்கவும்.
உள்ளூர் கள ஆய்வு (Physical Field Inquiry): ஆவணங்களை மட்டும் பார்க்காமல், அந்த நிலம் இருக்கும் பகுதிக்கு நேரில் சென்று அக்கம்பக்கத்தினர், கிராம நிர்வாக அலுவலர் (VAO), மற்றும் முதியவர்களிடம் நிலத்தின் பூர்வீகம், விற்பவருக்கு வேறு மனைவிகள் அல்லது மறைமுக வாரிசுகள் உள்ளனரா என்பதை விசாரிக்கவும்.
நாளிதழ் பொது அறிவிப்பு (Public Notice): சொத்தை வாங்குவதற்கு முன் முன்னணித் தமிழ் மற்றும் ஆங்கில நாளிதழ்களில் "இந்தச் சொத்தின் மீது யாருக்கேனும் உரிமை அல்லது வில்லங்கம் இருந்தால் 15 நாட்களுக்குள் தெரிவிக்கவும்" என்று வழக்கறிஞர் மூலம் பொது அறிவிப்பு வெளியிடவும்.
3. சட்ட ஆய்வின் வரம்புகளைப் புரிந்து கொள்ளுங்கள் (Limitations of Legal Scrutiny)ஆய்வின் வரம்புகள்
ஒரு வழக்கறிஞர் சார்பதிவாளர் அலுவலகப் பதிவேடுகளையும் நீதிமன்ற உத்தரவுகளையும் மட்டுமே பார்க்க முடியும். குடும்பத்தில் சிறுவயதில் ஓடிப்போன மகன், பதிவு செய்யப்படாத முதல் திருமணம், வேறு மாநிலத்தில் எழுதப்பட்ட ரகசிய உயில் போன்றவற்றை எந்த உலகத்தரம் வாய்ந்த வழக்கறிஞராலும் முன்கூட்டியே கண்டுபிடிக்க முடியாது என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள்.
4. ஒரு கனவு இல்லத் திட்டத்தில் வாழ்நாள் சேமிப்பு முழுவதையும் முடக்காதீர்கள்!100% Net Worth அபாயம்
நமது சமூகத்தில் பலர் செய்யும் விபரீத முடிவு: கையில் உள்ள சேமிப்பு, பிராவிடண்ட் ஃபண்ட் (PF), நகைகள் அனைத்தையும் விற்று, 20 ஆண்டுகாலக் கடுமையான வீட்டுக் கடனையும் தலையில் சுமந்துகொண்டு தங்களின் ஒட்டுமொத்த நிகர மதிப்பையும் (100% Net Worth) ஒரே ஒரு நிலத்திலோ அல்லது வீட்டிலோ முடக்குவதுதான். ஒருவேளை அந்தச் சொத்து ஏதேனும் சட்டச் சிக்கலில் மாட்டிக்கொண்டால், ஒட்டுமொத்தக் குடும்பமும் நடுத்தெருவிற்கு வந்துவிடும்.
5. சரியான சொத்து வகை ஒதுக்கீடும் (Asset Allocation) பங்குச்சந்தை பன்முகப்படுத்தலும் (Diversification)செல்வப் பாதுகாப்பு
ரியல் எஸ்டேட்டில் உள்ள இந்தத் தீர்க்க முடியாத தலைமுறை வில்லங்க அபாயங்கள் (Zero Encumbrance Risk) பங்குச்சந்தை குறியீட்டு நிதித் திட்டங்கள் (Index Funds), மியூச்சுவல் நிதித் திட்டங்கள் (Mutual Funds) மற்றும் நேரடிப் பங்குகளில் துளியும் கிடையாது!
உங்கள் செல்வத்தை நிலத்தில் மட்டுமே குவிக்காமல், எளிதில் விற்கக்கூடிய (Liquid), எந்தவித வாரிசு வில்லங்கங்களுமற்ற நிதிச் சொத்துகளில் (Equities, Debt, REITs, தங்கம்) பரவலாக்குங்கள்.
ரியல் எஸ்டேட் மீதான ஈர்ப்பு இருந்தால் கூட, நேரடியாக நிலம் வாங்கிச் சிக்கலில் மாட்டுவதற்குப் பதிலாக, சட்டப்பூர்வமாக ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REIT) போன்ற நவீன வழிகளைப் பரிசீலிக்கலாம்.
நினைவில் கொள்க:
"பங்குச்சந்தை முதலீடுகள் சந்தை அபாயங்களுக்கு உட்பட்டவை. ஆனால் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளோ சந்தை அபாயங்களைத் தாண்டி இன்னும் எண்ணற்ற சட்ட, நிர்வாக, வாரிசுரிமை மற்றும் மறைமுக வில்லங்க அபாயங்களுக்கு உட்பட்டவை!"
Equity investments are subject to market risks. Real-estate investments are subject to many hidden risks.
1. வில்லங்கச் சான்றிதழில் (EC) எதுவும் இல்லை என்றால் சொத்து 100% சுத்தமானது என்று அர்த்தமா?
பதில்: இல்லை! வில்லங்கச் சான்றிதழ் (Encumbrance Certificate) என்பது அந்தக் குறிப்பிட்ட சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்பட்ட அடமானங்கள் மற்றும் கிரயப் பத்திரங்களை மட்டுமே காட்டும். பதிவு செய்யப்படாத பாகப்பிரிவினைகள், நீதிமன்றத்தில் நிலுவையில் உள்ள வழக்குகள், வாய்மொழி உடன்படிக்கைகள், நில உச்சவரம்பு மீறல்கள், மற்றும் வேறு ஊரில் பதியப்பட்ட உயில்கள் ஒருபோதும் வில்லங்கச் சான்றிதழில் காட்டாது.
2. பட்டா என் பெயருக்கு மாறிவிட்டால் சொத்து எனக்கு மட்டுமே சொந்தமா?
பதில்: இல்லை. பட்டா என்பது நில வரி வசூலிப்பதற்காக வருவாய்த்துறை வழங்கும் ஒரு நிர்வாக ஆவணம் மட்டுமே (Revenue Record). பட்டா என்பது ஒருபோதும் சொத்தின் உரிமைக்கான ஆவணம் (Title Document) ஆகாது. உண்மையான வாரிசுகள் நீதிமன்றம் சென்று பட்டாவை ரத்து செய்து சொத்தில் தங்கள் பங்கை மீட்டெடுக்கச் சட்டத்தில் முழு உரிமை உண்டு.
3. நீண்ட காலமாக ஒருவர் நிலத்தை அனுபவித்து வந்தால் அவருக்கு உரிமை கிடைக்குமா?
பதில்: எதிர் அனுபவ பாத்தியதை (Adverse Possession) என்ற சட்டப் பிரிவு இருந்தாலும், உண்மையான உரிமையாளருக்குத் தெரியாமல் கள்ளத்தனமாகவோ அல்லது குத்தகைதாரராகவோ இருந்து அனுபவிப்பது உரிமை தராது. மேலும், மைனர்கள் மற்றும் மனநலம் பாதிக்கப்பட்டவர்களின் சொத்துகளில் இத்தகைய உரிமை கோர முடியாது.
நிலமும் வீடும் ஒரு குடும்பத்திற்கு உணர்வுபூர்வமான அடையாளத்தைத் தரலாம்; ஆனால் கண்மூடித்தனமான நில மோகம் உங்கள் வாழ்நாள் உழைப்பையே சட்ட வழக்குகளில் மூழ்கடித்துவிடக்கூடும்.
"மண்ணில் போட்டால் வீணாகாது" என்ற பழைய பழமொழியை மட்டும் நம்பாமல், நவீன சட்ட நிதர்சனங்களையும், தலைமுறைத் தலைமுறையாகத் தொடரும் வில்லங்க அபாயங்களையும் உணர்ந்து, தகுதியான சட்ட வல்லுநர்களின் துணையோடும், சரியான சொத்து வகை ஒதுக்கீட்டோடு (Asset Allocation) விவேகமாக முதலீடு செய்வதே புத்திசாலித்தனமான நிதி மேலாண்மையாகும்!
பொறுப்புத் துறப்பு (Disclaimer):
இக்கட்டுரை பொதுவான சட்ட விழிப்புணர்வு மற்றும் நிதிசார் கல்வி நோக்கங்களுக்காக மட்டுமே எழுதப்பட்டுள்ளது. இது தனிப்பட்ட சட்ட ஆலோசனையோ அல்லது முதலீட்டுப் பரிந்துரையோ அல்ல. சொத்து விவகாரங்கள், நில அளவீடுகள் மற்றும் வாரிசுரிமைச் சிக்கல்கள் மாநிலத்திற்கு மாநிலம் மாறுபடலாம். எந்தவொரு அசையாச் சொத்தையும் வாங்குவதற்கு அல்லது விற்பதற்கு முன் தகுதியான சட்ட வல்லுநர் அல்லது வழக்கறிஞரை அணுகி ஆலோசிக்கவும்.
